Tout comprendre sur la VEFA

Ce document est un contrat préliminaire, il s’agit d’une étape importante puisqu’elle permet à l’acquéreur de « bloquer » le bien qui l’intéresse tout en s’engageant dans le processus d’achat. Ce contrat peut être signé électroniquement ou sur papier, sa signature se fait généralement sous seing privé entre l’acquéreur et le promoteur.

Ce contrat est réglementé et doit comporter un certain nombre de mentions qui sont obligatoires :

• Le nombre de pièces, la surface totale, ainsi que l’existence ou non de dépendances,
• L’emplacement précis du bien dans l’immeuble (ou bien dans le lotissement lorsqu’il s’agit d’une maison),
• Les caractéristiques principales de la construction,
• Le descriptif des éléments d’équipement,
• Le descriptif des principaux éléments collectifs,
• Le prix,
• La date maximum à laquelle devra être signé le contrat définitif de vente,
• La date prévisionnelle de livraison du bien.

Le contrat de réservation doit être remplit et signé par l’acquéreur et le promoteur en deux exemplaires. Une fois validé par le professionnel, un exemplaire du contrat est adressé à l’acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception.

En signant un contrat de réservation, un dépôt de garantie d’un montant maximum de 5 % de la valeur du bien réservé sera demandé à l’acquéreur par le Promoteur.

Il est important de préciser que cette somme est déposée sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou bien dans une Banque) et sera bloquée jusqu’à la signature du contrat de vente notarié.

Une fois le contrat de réservation signé, l’acquéreur s’engage à conclure la vente et à signer le contrat définitif. À défaut, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie . Toutefois, la loi autorise le réservataire à revenir sur son engagement et à récupérer intégralement son dépôt de garantie dans plusieurs hypothèses :

• l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel il a la possibilité de revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Les fonds lui sont alors restitués, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation
• dès lors qu’un prêt doit être sollicité, l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. Si le ou les emprunts sont refusés par la banque, le contrat tombe et le réservataire récupère son dépôt de garantie

il peut arriver que le promoteur abandonne le projet immobilier en raison d’un nombre de réservation insuffisant, d’obstacles administratifs ou autres. Dans ce cas, les acquéreurs réservataires sont protégés :

• Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire, l’acquéreur peut demander le remboursement de son dépôt de garantie ;
• Si le prix de vente excède finalement plus de 5 % le prix prévisionnel, l’acquéreur peut renoncer à acheter et récupérer son dépôt de garantie

L’acquéreur est également autorisé à renoncer à son achat si l’un des équipements prévus au contrat de réservation n’est finalement pas réalisé.

L’acquéreur peut renoncer à son achat si le bien dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Dans toutes ces hypothèses, Les fonds devront lui être restitués dans un délai de trois mois.

Après avoir signé son contrat de réservation, l’acquéreur peut formuler des demandes spécifiques liées à l’aménagement ou l’équipement de son futur logement. Il peut ainsi demander à modifier certaines prestations en choisissant par exemple, et si le promoteur le permet, d’autres choix de revêtements de sols ou de murs, d’autres matériels et appareils d’équipements, ou en demandant à revoir la disposition de certaines pièces du logement.

Cette demande est faite par l’acquéreur auprès du promoteur.

Pour modifier des prestations, il faut respecter deux points essentiels :

• Les travaux demandés doivent être règlementaires et techniquement acceptables

Les modifications doivent obligatoirement être en phase avec le Code de la Construction. Par exemple, une personne en fauteuil roulant doit pouvoir accéder au logement. Par ailleurs, le logement devra respecter les nombreuses normes et règlementations (label, certification NF, normes thermiques, etc.).

• Les travaux demandés ne doivent pas retarder le chantier et pouvoir être réalisés dans le calendrier de travaux prévu. Ils ne peuvent donc retarder la date de livraison du bien.

Le constructeur ou promoteur peut refuser de réaliser les TMA s’il estime qu’ils ne répondent pas à l’un de ces deux impératifs. 

Nous accompagnons chacun de nos clients en les guidant dans leurs choix et nous leur indiquons, dès la phase de réservation, une liste d’options possibles et le tarif associé. 

Comment formuler sa demande de TMA ?

Si l’acquéreur n’a pas signalé de travaux modificatifs le jour de la signature de sa réservation, il peut encore effectuer sa demande au cours du mois suivant.

Il faut absolument anticiper sur ces demandes car plus le chantier sera avancé et moins il vous sera possible d’effectuer certaines modifications.

Le client présente ses demandes de travaux par écrit au promoteur, le professionnel peut alors exposer clairement au Maitre d’œuvre les modifications envisagées. Les entreprises en cahrge des travaux sont alors consultées puis emettent un devis si cela est nécessaire. Le Maitre d’œuvre revient alors vers le promoteur afin de l’informer des éventuels surcouts.

En aucun cas ces travaux ne peuvent remettre en cause les différentes réglementations et labels obtenus et souhaités par le promoteur. Il existe cependant pour l’acquéreur la possibilité de déroger à certaines règles seulement et seulement si ces modifications peuvent être réversibles. Cette possibilité permet à l’acquéreur de remettre son logement en conformité lors de la revente de son bien immobilier. Ces réversibilités sont toutefois cadrées et ne peuvent contraindre l’acquéreur de modifier la structure de son logement ou de certaines installations techniques.

Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique , accompagné des annexes.

La loi impose la présence de certaines clauses au contrat :

• la description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier
• le prix, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix. Une pénalité peut être prévue au contrat en cas de retard de paiement
• le délai de livraison ; la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur
• la condition suspensive d’obtention des prêts.

Le contrat doit en outre comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques (notamment les matériaux utilisés).

Le règlement de copropriété est remis aussi à l’acquéreur lors de la signature du contrat, ce document doit toutefois lui être communiqué préalablement pour qu’il ait le temps de l’examiner.

Le contrat doit obligatoirement être conclu par acte authentique.

L’acquéreur paie en plusieurs fois le prix du bien qu’il achète et ce au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échéancier est strictement encadré par la loi, il correspond à un avancement cumulé de :

• 15% à l’ouverture du chantier
• 35% du prix à l’achèvement des fondations
• 50% du prix à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée
• 70 % du prix à la mise hors d’eau du logement
• 80 % du prix à la mise hors d’air et à l’achèvement des cloisons
• 95% du prix à l’achèvement des travaux
• 5% du prix lors de la mise à disposition du logement à l’acquéreur